Короткий ответ — нет. Самозанятые (плательщики налога на профессиональный доход, НПД) не имеют права сдавать в аренду коммерческую и любую нежилую недвижимость и платить с этого дохода налог по ставке 4% или 6%. Закон прямо запрещает применять режим НПД к доходам от передачи имущественных прав на нежилые объекты.

Это ограничение действует для всех плательщиков НПД — как обычных физических лиц, так и индивидуальных предпринимателей, оформивших НПД. Никаких исключений для ИП на НПД не сделано: если вы ИП и платите налог на профессиональный доход, сдавать офис, склад или магазин по-прежнему нельзя.

Разрешено сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, комнаты. Статус помещения (жилое или нежилое) определяется по выписке из ЕГРН.

Что говорит закон: правовая база

Запрет закреплён в Федеральном законе от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"». Согласно пункту 3 части 2 статьи 6 этого закона, доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество не признаются объектом налогообложения НПД. Единственное исключение — аренда (найм) жилых помещений.

Минфин России неоднократно подтверждал эту позицию в своих письмах. В частности, в письме от 27.03.2020 № 03-11-11/24601 ведомство прямо указало, что НПД не распространяется на сдачу в аренду нежилых помещений. А в письме от 30.11.2020 № 03-11-11/104183 Минфин объяснил причину: разрешить самозанятым сдавать коммерческую недвижимость — значит создать риск массового перехода арендодателей на льготный режим и потерять доходы бюджета.

ФНС также регулярно напоминает: плательщикам НПД разрешено сдавать в аренду исключительно жилые помещения. В отношении нежилой недвижимости режим НПД не применяется.

Какую недвижимость может сдавать самозанятый

Самозанятый вправе сдавать в аренду и платить НПД со следующих объектов:

• Квартиры, дома, комнаты — при условии, что в выписке из ЕГРН они указаны как жилые.
• Транспортные средства — автомобили, катера, лодки, квадрокоптеры (массой до 30 кг).
• Движимое имущество — оборудование, технику, инвентарь, электросамокаты.

Ставка НПД при сдаче жилья составляет 4%, если арендатор — физическое лицо, и 6%, если арендатор — юридическое лицо или ИП.

Что нельзя сдавать на НПД:

• Офисы, склады, цеха, магазины, гаражи, машино-места.
• Апартаменты — формально это нежилые помещения, даже если используются для проживания.
• Земельные участки.

Можно ли самозанятому арендовать коммерческое помещение

Здесь важно различать два направления: сдача в аренду (как арендодатель) и аренда помещения для работы (как арендатор).

Самозанятый может арендовать нежилое помещение для ведения своей деятельности — например, снять мастерскую, офис или кабинет. Запрета на аренду коммерческих помещений в качестве арендатора закон не устанавливает.

Однако есть нюансы:

• Расходы на аренду нельзя вычесть из дохода при расчёте НПД. Налог платится со всей суммы, полученной от клиентов, без учёта затрат на аренду помещения.
• Доход от субаренды нежилого помещения нельзя проводить через НПД. Если самозанятый арендует помещение и сдаёт часть площадей в субаренду (с согласия собственника), с дохода от субаренды придётся платить НДФЛ по ставке 13% и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Чем грозит сдача коммерческой недвижимости в статусе самозанятого

Если плательщик НПД решит проигнорировать запрет и будет сдавать нежилое помещение, оформляя доходы через приложение «Мой налог», последствия могут быть серьёзными:

• Потеря статуса самозанятого — режим НПД прекращает действовать, и до конца года вернуться к нему нельзя.
• Доначисление налогов по общей системе — НДФЛ по ставке от 13% до 22% (прогрессивная шкала) плюс НДС 20%.
• Штрафы — за неправомерное применение НПД и отсутствие деклараций. Размер штрафа может достигать 20% от неуплаченной суммы, а при доказанном умысле — до 40%.
• Пени за просрочку уплаты доначисленных налогов.

На практике это означает, что мнимая экономия на налогах оборачивается суммами, в разы превышающими те, что удалось «сэкономить». Например, при сдаче помещения за 50 000 рублей в месяц на протяжении двух лет доначисления могут составить около 175 000 рублей вместо 48 000, которые арендодатель планировал заплатить как НПД.

Отдельный риск возникает, если жилое помещение сдаётся под офис или коммерческое использование. Даже если квартира формально жилая, налоговая может признать, что она используется не по назначению, и доначислить НДФЛ вместо НПД.

Легальные альтернативы: как сдавать коммерческую недвижимость законно

Если вы владеете нежилым помещением и хотите сдавать его в аренду, есть несколько законных путей.

Регистрация ИП на УСН

Самый распространённый вариант — зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощённую систему налогообложения. При УСН «Доходы» ставка составляет 6%, при УСН «Доходы минус расходы» — от 5 до 15% в зависимости от региона.

Плюсы:

• Налоговая ставка сопоставима с НПД, а при УСН «Доходы минус расходы» можно учитывать затраты.
• Нет риска доначислений за неправомерное применение льготного режима.
• Можно сдавать любой тип недвижимости — жилую и нежилую.

Минусы:

• Обязательные страховые взносы за себя (в 2026 году — 57 390 рублей), даже если дохода нет.
• Нужно подавать налоговую декларацию.
• Лимит дохода для УСН — 200 млн рублей (при превышении ставка повышается).

Покупка патента (ПСН)

Патентная система доступна только для ИП. Стоимость патента фиксированная и зависит от региона, вида деятельности и площади сдаваемого помещения. Декларации не нужны.

Плюсы:

• Фиксированный платёж, не зависящий от фактического дохода.
• Можно сдавать как жилую, так и нежилую недвижимость.
• Минимальная отчётность.

Минусы:

• Патент действует только в регионе приобретения.
• Нужно своевременно оплачивать патент, иначе режим слетает.
• Страховые взносы остаются обязательными.

Сдача как физлицо с уплатой НДФЛ

Физическое лицо без статуса ИП или самозанятого может сдавать коммерческую недвижимость и платить НДФЛ по ставке 13% (или выше при прогрессивной шкале). Однако этот вариант несёт существенные риски:

• Если сдача имущества носит систематический характер, налоговая может признать такую деятельность предпринимательской и потребовать регистрации ИП.
• В этом случае доначислят не только НДФЛ, но и НДС — 20%.
• Арендатор-юридическое лицо становится налоговым агентом и обязан удерживать НДФЛ с арендной платы. Переложить эту обязанность на арендодателя через договор нельзя — такой пункт будет признан ничтожным.

Этот вариант подходит для разовой сдачи помещения, но не для систематического арендного бизнеса.

Сравнение налоговых режимов для арендодателей коммерческой недвижимости

• НПД (самозанятость): ставка 4–6%; нежилая недвижимость — запрещено; жилая — разрешено; страховые взносы — нет; декларация — не нужна; лимит дохода — 2,4 млн руб. в год; риск доначисления НДС — нет.
• УСН «Доходы» (ИП): ставка 6%; нежилая недвижимость — разрешено; жилая — разрешено; страховые взносы — да; декларация — нужна; лимит дохода — 200 млн руб.; риск доначисления НДС — нет.
• Патент (ИП): ставка фиксированная; нежилая недвижимость — разрешено; жилая — разрешено; страховые взносы — да; декларация — не нужна; лимит дохода — зависит от патента; риск доначисления НДС — нет.
• НДФЛ (физлицо): ставка 13–22%; нежилая недвижимость — разрешено; жилая — разрешено; страховые взносы — нет; декларация — нужна (3-НДФЛ); лимит дохода — нет; риск доначисления НДС — да.

Будут ли изменения в законе

Вопрос о расширении возможностей самозанятых в части сдачи коммерческой недвижимости обсуждается уже несколько лет. Организация «Опора России» предлагала снять запрет, аргументируя это тем, что легализация сдачи нежилых помещений через НПД могла бы увеличить число плательщиков на 10–15% и принести дополнительные доходы в бюджет.

Однако Минфин и ФНС последовательно отклоняют такие инициативы. В материалах Счётной палаты РФ от октября 2025 года прямо указано, что снятие запрета создаст риски массового злоупотребления режимом НПД — арендодатели будут переоформлять договоры на самозанятых, чтобы снизить налоговую нагрузку.

На данный момент закон остаётся неизменным: сдавать коммерческую недвижимость в статусе самозанятого нельзя.

Частые вопросы

Может ли ИП на НПД сдавать нежилое помещение? Нет. Статус ИП не отменяет ограничения режима НПД. Если вы ИП и применяете налог на профессиональный доход, сдавать нежилое помещение нельзя. Нужно перейти на УСН, патент или ОСНО.

Можно ли сдать квартиру под офис и платить НПД? Рискованно. Даже если помещение формально жилое, налоговая может признать, что оно используется не по назначению, и доначислить НДФЛ. Жилое помещение должно использоваться для проживания, а не для коммерческой деятельности.

Можно ли сдавать апартаменты на НПД? Нет. Апартаменты по закону относятся к нежилым помещениям, даже если фактически используются для проживания. Минфин подтвердил это в письме от 07.12.2020 № 03-11-11/106478.

Нужно ли платить НПД с коммунальных платежей? Если коммунальные услуги оплачиваются по счётчикам и арендатор компенсирует их отдельно, НПД с этих сумм не платится. Если коммуналка включена в арендную плату, налог начисляется на всю сумму.

Можно ли сдавать гараж как самозанятый? Нет, гараж — это нежилое помещение. Доход от его сдачи нельзя проводить через НПД.

Вывод

Самозанятые не могут сдавать коммерческую и нежилую недвижимость с применением режима НПД — это прямо запрещено законом № 422-ФЗ и подтверждено Минфином и ФНС. Нарушение запрета чревато потерей статуса, доначислением НДФЛ, НДС, пеней и штрафов. Единственный легальный путь для тех, кто хочет сдавать офисы, склады или магазины с минимальной налоговой нагрузкой, — зарегистрировать ИП и выбрать УСН или патент. А режим НПД остаётся доступным только для сдачи жилых помещений: квартир, домов и комнат.